产业园区对区域经济发展、产业升级的重要性不言而喻,尤其在高科技产业突破创新的当下,各城市区域对产业园区的政策扶持及发展要求也不断提升。


因此,近几年不断涌现房地产转型产业园区产业方转战产业园区的情况,甚至连基金方都开始下场做产业园区建设运营。打着“发展产业”的旗号,产业园区一夜之间彷佛成了一个“政治正确”的行业。

掀开这席华袍,产业园区行业的真实发展状态是什么样的,头部玩家都在往哪个方向发展,这更值得大家冷静思考。


   Part.01


华袍下的利润“陷阱”



数据为事实说话。产业园区行业的发展变革以及深刻影响,都藏在跳动的数据当中。

以“方升100”为研究样本,2021年产业园区行业总营收为10516.75亿元,较上年增长6.50%,增速有所放缓。年度实现营收正增长的运营商占比85%,营收负增长的运营商仅占比15%,表明在市场竞争下,绝大多数企业仍处于正向增长阶段,整体行业规模进一步扩大。

但值得注意的是,从近5年的数据来看,产业园区的盈利性发生很大变化,2021行业净利润为477.24亿元,较上年大幅下降57.36%。

数据来源《2022中国产业园区年度报告》

增速放缓,利润锐减,这或许是2021年产业园区数据最直接的反映,但综合5年来看,行业的净资产收益率一直在波动下行,尤其2021年从4.07%降至1.81%,几乎“腰斩”。

行业的盈利性直线下降成为一个非常危险的信号,“产业园区到底还赚钱吗”成为园区运营商接下来必须要面对的一个很直接的问题。

 数据来源《2022中国产业园区年度报告》

细分来看,2021年净利润出现大幅下滑或亏损的企业,多数为房企转型或有涉房业务的企业。尤其华夏幸福等公司的净利润将为负值,对整体数据影响较大。


由此可见,在”三道红线“、“供地两集中”等多道严控政策之下,房地产行业显然面临较大的下行压力,而这种压力顺着部分开发商的综合性业务,从数据上一定程度影响了产业园区行业的业绩表现。

营收增速放缓,是对发展的一种考验。前几年产业园区的纷纷外拓扩张,以行业巨擘的暴雷折戟告一段落,园区运营商越来越清晰地认识到,产业是无法复制的,而园区的管理半径也是有限的,大规模复制的不可持续性下,市场规模的扩张只能徐徐图之。

盈利能力腰斩,是发展阶段的一个信号。除了房地产的下行影响之外,大量竞争者的涌入会让行业原本的利润率“摊薄”,园区运营商之间的“内卷”竞争也在不断加大赚钱的难度。在激烈竞争之下,深耕区域发展、深耕产业运营才是未来稳健发展,甚至弯道超车的关键。


Part.02


细分赛道发展机遇



多重压力之下,园区运营不得不打破原有思维发展新赛道,不断磨砺自身实力。无论是发展受限的,还是业绩坚挺的公司,都有一个共同的战略选择,那就是寻找新的利润增长点。

从分业务数据来看,2021年营收结构变化有两个点值得关注,一是当年住宅销售和产业载体销售波动上行,持续火热,“卖房、卖载体”依然是对营收最为行之有效的途径,园区租赁和物业费收入较上年变化不大,从结果来看疫情并没有对园区业绩产生较大影响。

数据来源《2022中国产业园区年度报告》

另外一个是更多的运营商将赛道布局甚至转入二级开发,近5年来土地开发和土地租赁的业务收入持续下降,而二级开发的多项细分业务在不断被发掘,盈利模式也呈多样化发展。

园区下半场应该如何发力,大家都可以找自己的答案。

细分赛道之下,行业头部企业也在不断发力,寻找机遇

在2021年的业绩发布会上,招商蛇口董事长许永军表示,“面对行业的新旧模式转换阶段,战略制定非常重要。未来,提升运营能力、培养利润增长第二曲线,是招商蛇口发展的主要方向。同时招商蛇口将重点往轻资产、经营、差异化三大方向转型发展,为行业打开了发展的新模式。

华夏幸福在经历了诸多变故后,在2022年宣布全面转型成为产业新城服务商,以“服务实体企业,发展县域经济”为新使命。从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”,两个字之差,背后却是由“重”到“轻”的全面转向,亦是命运的又一次重要抉择。

联东集团在2021年发布了全新的战略转型,即打造“具有全国影响力的服务科技集团”,在这一目标下,联东集团一口气投资了5家风投旗下基金,借此展开产业布局与华会体育app下载(中国)有限公司全面合作,产业投资成为新的发力点。

同时中南高科在2021年也提出了从“产业园运营商”向“产业运营商”转变的升级战略,围绕服务专精特新和现代制造业,从单一的园区建设招商,转变为园区建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业投资五大业务单元,强调做园区和企业终身运营服务商。

产业园区的发展模式离不开土地资源和载体支撑,但由于投资大、回报周期长,园区运营商也在地产租售之外寻找到新的业务增长点和盈利空间,改变单一的业务结构,因此也不断衍生了轻资产运营、产业投资等细分赛道,其中不乏机遇。

不破,不立。这一年的确经历了惨烈的“洗礼”,整个行业似乎也越来越“卷”,但同时产业园区也正面临前所未有的新格局,虽然发展增速放缓,但政策支持与市场需求依然坚挺,旧的模式穷途末路,以销售为主的发展模式渐渐走入死胡同,而新的秩序正在重建

园区的专业化发展有了更加明确的方向,真正有运营能力的操盘者将掌握越来越多的话语权。洗礼之后,必是新生。

园区运营的大幕已经拉开,头部企业纷纷入场,探索运营模式的多样化发展,玩家们都要尽快跟上节奏,建立属于自己的护城河,深耕运营这张王牌,甚至在产业运营、资产运营等细分赛道都会释放更多的发展机遇。


文章来源:方升研究

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